Dubai-Immobilien 2025: Steuerfrei? Nein – warum deutsche Investoren jetzt doppelt zahlen
Was wie ein Steuerparadies erscheint, ist längst ein transparenter Kontrollraum mit systemischer Zugriffstiefe. Warum deutsche Käufer ins Risiko laufen – und weshalb Besitz in Dubai oft nur noch als Beweis fungiert.
Vielleicht wurde bereits gekauft.
Vielleicht war es eine Wohnung „Off-Plan“.
Vielleicht klang alles seriös: keine Steuern, keine Fragen, keine Pflicht zur Offenlegung.
Ein Kontakt empfahl es.
Die Maklerin hatte Erfahrung – angeblich.
Das Wort „steuerfrei“ fiel mehrfach.
Und nun beginnt das Innehalten.
Denn:
Was besitzend erschien, ist sichtbar.
Was sicher schien, wird geprüft.
Was vertraulich galt, ist längst registriert.
Willkommen in der Wirklichkeit.
Willkommen in einem System, das längst mehr weiß, als es zeigt.
Kein Abkommen – keine steuerliche Entlastung
Seit dem 1. Januar 2022 besteht kein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mehr zwischen Deutschland und den Vereinigten Arabischen Emiraten.
Die Folge:
– Alle Mieteinnahmen sind in Deutschland steuerpflichtig (§21 EStG)
– Veräußerungsgewinne unterliegen §23 EStG
– Der Erwerb ist innerhalb von 14 Monaten zu melden (§138 AO)
„Der Wegfall des DBA bedeutet: Einkünfte und Substanz in Dubai bleiben steuerlich nicht im Ausland – sie wirken in Deutschland nach.“
– Dr. Tobias Kessler, Fachanwalt für internationales Steuerrecht
Steuerdaten-CD und automatische Meldesysteme
Im ersten Quartal 2024 wurde eine aus Dubai stammende Steuerdaten-CD von deutschen Behörden analysiert.
Mehr als 1.100 Immobilienkäufer wurden identifiziert.
Quellen:
– Entwicklerplattformen
– Banküberweisungen
– CRS-Meldungen
– Maklernetzwerke
Die OECD bestätigt:
Dubai erfüllt alle technischen Voraussetzungen für die CRS-Meldung.
Der FATF-Bericht 2023 schreibt:
„Die Vereinigten Arabischen Emirate haben den Common Reporting Standard (CRS) technisch vollständig umgesetzt. Immobilienbezogene Finanzflüsse werden gemeldet.“
Banken als Gatekeeper
Bereits ab 10.000 Euro greifen bei Banken Prüfpflichten nach dem Geldwäschegesetz (§43 GwG).
Verdachtsmeldungen (Suspicious Activity Reports) werden automatisiert erstellt.
Zunehmend verweigern Banken die Auszahlung von Verkaufserlösen –
sofern keine vollständige Mittelherkunft dokumentiert wurde.
„Banken sind keine Transaktionsverarbeiter mehr – sie sind Kontrollinstanzen.“
– UBS Compliance Report Q1/2024
Der Krypto-Irrtum
Früher: Zahlung in Bitcoin = kein Zugriff.
Heute: Zahlung in Bitcoin = erhöhte Prüfungspflicht.
Wer eine Immobilie in Krypto erwirbt, muss spätestens beim Re-Entry in Fiat
vollständig dokumentieren können, woher die Mittel stammen.
Fehlt diese Nachweisfähigkeit, bleibt der Verkaufserlös blockiert.
Die Script-Beratung – und der eigentliche Fehler
Ein großer Teil der deutschsprachigen Käufer denkt, beraten worden zu sein.
Tatsächlich handelt es sich oft um Verkaufsgespräche auf Grundlage vordefinierter Skripte.
Maklerstrukturen mit mehreren Hundert Vertrieblern suggerieren Tiefe –
doch viele kennen keine steuerlichen Grundlagen, keine Eigentumssysteme und keine Exit-Szenarien.
Die Entscheidung wird nicht auf Substanz getroffen –
sondern auf optischem Impuls.
„No Borders Founder ist keine Plattform für Verkaufsdruck.
Sondern eine strategische Boutique.
Vermittlung erfolgt nur nach Prüfung.“
– Alexander Erber
Und wenn bereits investiert wurde?
Vielleicht steht der Eigentümer längst auf einer Liste.
Vielleicht wurde die Bank bereits aufmerksam.
Vielleicht fehlen Mittelherkunftsnachweise – und der Exit wird nicht gelingen.
Vielleicht liegt der Fall bereits bei einem Ermittler –
oder auf einem anonymen FIU-Schreibtisch in Köln.
Sicherheit durch Besitz?
War ein Trugschluss.
Die Rolle des Eigentums
Dubai ist kein Problem.
Die Entscheidung, unstrukturiert zu investieren, ist es.
Immobilienbesitz bedeutet Sichtbarkeit.
Sichtbarkeit bedeutet Nachweis.
Nachweis bedeutet: Steuerpflicht oder Erklärung.
Und genau hier beginnt die eigentliche Verantwortung –
lange vor dem Exit, dem Mietertrag oder dem ROI.
Immobilien in Dubai sind kein steuerliches Schutzinstrument.
Sondern ein strukturell sichtbares Asset mit direkter Deklarationspflicht – bei Missachtung mit strafrechtlicher Relevanz.
Wer heute in Dubai investiert, benötigt:
– ein steuerlich abgesichertes Konzept
– einen dokumentierten Mittelherkunftspfad
– eine Exitstrategie
– und Partner, die nicht verkaufen, sondern prüfen.
PS:
Dieser Artikel darf geteilt werden.
Nicht, um Aufmerksamkeit zu erzeugen.
Sondern um Aufklärung sichtbar zu machen, bevor der Zugriff sichtbar wird.
Dubai als Investmentstandort: Warum viele Anleger den Markt falsch einschätzen
Der neue Mythos: Dubai als Wachstumsparadies für Kapitalflucht
Die Erzählung ist glatt. Und professionell.
Dubai sei das „letzte große Investmentfenster“.
Steuerfrei. Nachfragegetrieben. Staatsstabil. Weltstadt.
Die Broschüren zeigen Skylines, Prominente, Yachten, Expo-Logos.
Was fehlt: Realität.
Denn diese Erzählung wird nicht durch Fundamentaldaten, sondern durch Vertriebslinien gestützt.
Knight Frank UAE Market Update (2024) warnt:
„Das kurzfristige Käuferinteresse basiert weniger auf Nutzwert als auf Spekulationswellen. Investoren verwechseln Nachfrage mit nachhaltiger Liquidität im Wiederverkauf.“
Viele kaufen – nicht weil sie den Markt verstehen, sondern weil sie glauben, was erzählt wurde.
Off-Plan: Hype ohne Haltbarkeit
Der zentrale Hebel: Off-Plan-Verkäufe.
Investitionen in Projekte, die in zwei bis fünf Jahren bezugsfertig sind.
Teilzahlungen, Broschüren mit Projektionswerten, versprochene Preissteigerungen.
Was selten kommuniziert wird:
– Keine Mieteinnahmen während der Bauphase
– Kapitalbindung ohne Refinanzierung
– Exit vor Fertigstellung in vielen Fällen nicht möglich
– Zeitverlust gegenüber alternativen Assetklassen
– Preisverzerrung durch künstliche „Launch-Wellen“
Laut dem Savills UAE Residential Market Report 2024:
„Die reale Differenz zwischen Projektpreis und Marktwert bei Off-Plan-Objekten beträgt durchschnittlich 12–18 %. Viele Käufer erkennen dies erst beim Wiederverkauf.“
Was als Frühphasen-Rendite verkauft wird, ist in Wahrheit eine Spekulation auf Zeit, Liquidität und Käufernaivität.
Maklerdynamik und Vertriebsillusion
Dubai ist nicht Maklermarkt –
Dubai ist Vertriebsarena.
Große Agenturen wie Emaar Properties, Damac und Azizi arbeiten mit mehreren hundert externen Vertriebspartnern.
Viele Verkäufer sind systemfremd, steuerblind, juristisch ungeschult.
Die Rhetorik:
– „Nur noch heute verfügbar“
– „Preiserhöhung ab morgen“
– „VIP-Phase – Zugang nur über uns“
– „Showflat bereits reserviert“
Das Muster ist global – aber in Dubai perfektioniert.
Laut einem internen UBS Due Diligence Memo (2024):
„Der Verkaufsprozess ist stark emotionalisiert, die Inhalte strukturell unterkomplex. Reale Risikoanalysen finden selten statt – Investoren sind auf Hochglanz angewiesen.“
Was fehlt, ist Struktur.
Und wer ohne Struktur kauft, hat keine Investition –
sondern eine Geschichte.
Was Dubai leisten kann – wenn Expertise vorhanden ist
Dubai funktioniert.
Aber nicht für jeden.
Segment A+ Immobilien in stabilen Mikrolagen – etwa District One Villas, The Palm Jumeirah Fronds oder DIFC Core – zeigen konstante Nachfrage.
Hier gibt es reale Nutzergruppen, planbare Exitstrategien, gewachsene Infrastruktur.
Die Formel ist systemisch:
– Reale Nachfragestruktur
– Kein „Masterplan-Marketing“, sondern Nutzung
– Escrow-Management, Baufortschrittskontrolle, juristisch saubere Titel
– Matching zwischen Projektqualität und Zielgruppenbedarf
Knight Frank definiert diese Zonen als „Core Investment Quadrants“.
Dort liegt Stabilität – nicht bei 800-Euro-Einheiten am Stadtrand.
Für wen Dubai als Investment funktioniert – und für wen nicht
Dubai ist kein Ort für Opportunisten.
Sondern für klare Profile.
Sinnvoll:
-
Selbstnutzer mit steuerlich definiertem Lebensmittelpunkt
-
Buy-and-Hold-Family-Offices mit Liquiditätsreserven
-
Unternehmer mit Aufenthaltsstrategie oder Holdingstruktur
-
Strategen mit Exitplanung > 7 Jahre
Nicht sinnvoll:
-
Flip-or-Fomo-Käufer
-
Renditejäger ohne Exitarchitektur
-
Kapitalflüchtige ohne steuerliche Entlastungsstruktur
-
Emotionsgetriebene First-Timer mit Finanzierung
Dubai straft Naivität. Nicht sichtbar – aber konsequent.
Der stille Tod des Exits
Der Exit ist der unbesprochene Moment in fast jeder Beratung.
Was passiert, wenn verkauft werden soll?
Was, wenn kein Käufer kommt?
Was, wenn der Markt nicht mehr „zieht“?
Der Knight Frank Dubai Sales Index Q1/2025 belegt:
„Wiederverkaufsraten bei Off-Plan-Projekten innerhalb von 24 Monaten nach Übergabe liegen unter 41 %. Der Exit gelingt nur bei Projekten mit exzellenter Mikrolage, bezugsbereitem Zustand und klarer Dokumentationsstruktur.“
Der Exit stirbt nicht sichtbar –
sondern still.
Nur wer Struktur hat, darf investieren
Dubai ist kein Mythos.
Aber es ist auch kein Versprechen.
Es ist ein Prüfstein.
Wer strukturiert investiert, kann in Dubai sehr erfolgreich sein.
Aber nur, wenn steuerlicher Rahmen, Kapitalstruktur, Marktverständnis und Exitlogik vollständig integriert sind.
No Borders Founder vermittelt.
Aber nur, wenn strukturelle Integrität vorliegt.
Keine Showroom-Euphorie.
Keine Abschlussrhetorik.
Keine künstliche Dringlichkeit.
Nur Substanz.
Oder kein Klient.
Wenn der Eigentümer zur Schwachstelle wird – und das System gegen ihn arbeitet
Die letzte Illusion: Kontrolle durch Eigentum
Es beginnt mit einem Vertrag.
Mit einer Anzahlung.
Mit einer Broschüre.
Mit einer Entscheidung.
Und dann steht sie da: die Immobilie in Dubai. Eigentum. Besitz. Sicherheit.
Doch was, wenn diese Konstruktion falsch ist?
Was, wenn Kontrolle nicht durch Eigentum entsteht, sondern durch das, was vorher fehlte: Struktur?
Eigentum ist nicht Sicherheit.
Es ist Sichtbarkeit.
Und manchmal:
das transparenteste Dokument persönlicher Irrtümer.
Die Investorenpersönlichkeit – ein systemisches Risiko
Nicht der Markt ist das Problem.
Nicht die Banken.
Nicht Dubai.
Sondern der Investor selbst.
Der Wunsch nach Sicherheit erzeugt Kaufdruck.
Der Wunsch nach Kontrolle erzeugt Handlung.
Doch Handlung ohne System ist kein Schutz – sondern ein Reflex.
Der UBS Investor Watch Report (2023) beschreibt diesen Zustand als:
„Decisional Overconfidence Bias in high-net-worth individuals: Eigentum wird als Lösung für emotionale Unsicherheit missverstanden – oft ohne Exitstrategie, Liquiditätsreserve oder steuerliche Grundlage.“
Wer ohne Struktur entscheidet, bringt nicht Geld in Gefahr.
Sondern Identität.
Exit-Fehler, Haltefehler, Rückzugsfehler
Ein Investor kauft, aber verkauft nicht.
Ein Käufer hält, obwohl der Markt längst spricht.
Ein Projekt steht leer – weil der Exit emotional nicht vertretbar erscheint.
Der Fehler liegt nicht im Markt.
Er liegt im Besitzer.
„Die kognitive Verdrängung von Verkaufszeitpunkten ist einer der häufigsten Fehler vermögender Anleger.“
– McKinsey & Co: ‚Avoiding the 5 Traps of Growth‘
Besitz erzeugt emotionale Bindung.
Diese Bindung ersetzt Rationalität.
Banken greifen nicht ein – sie ziehen sich zurück
Früher: Die Bank warnte.
Heute: Die Bank dokumentiert.
Banken sind Gatekeeper.
Sie stellen Fragen.
Aber sie korrigieren nicht.
FATF Report 2023:
„Banken erkennen Fehlverhalten – aber agieren nur noch bei Pflichtverletzung. Der Investor wird nicht mehr beraten, sondern analysiert.“
Die eigentliche Frage lautet nicht mehr:
„Was sagt die Bank?“
Sondern:
„Was hat sie dokumentiert – bevor sie reagiert?“
Berater als Verstärker – nicht als Schutz
Viele glauben, sie seien beraten worden.
In Wahrheit:
wurden sie verstärkt.
Berater, die verkaufen, geben keine Gegenkräfte.
Sondern Bestätigung.
Sie katalysieren die Handlung – nicht ihre Prüfung.
No Borders Founder ist keine Verstärkung.
Sondern ein Filter.
Zwischen Wunsch, Idee und Realität.
Systemschutz beginnt nicht mit Produkten, sondern mit Struktur
Der Fehler beginnt nicht beim Objekt.
Er beginnt davor.
– Kein steuerlicher Rahmen
– Kein Exit-Zeitfenster
– Keine Haltestrategie
– Keine Eigentumsstrukturierung
– Kein Abgleich mit persönlichem Liquiditätsverlauf
Wer ein Objekt besitzt, aber kein System, ist keine Investor – sondern ein Käufer mit Risiko.
„Investing is not the same as buying. Structure is the only protection layer that remains invisible – until it fails.“
– Harvard Business Review: Overconfidence in Asset Holding
Wer heute investiert, muss sich selbst zuerst entwaffnen
Der Käufer ist nicht in Gefahr.
Er ist die Gefahr.
Für sein Kapital.
Für sein Schutzsystem.
Für seine Handlungsfreiheit.
Die größte Schwäche im Dubai-Markt ist nicht der Markt.
Es ist der Entscheidungsträger ohne Systemarchitektur.
No Borders Founder vermittelt keine Objekte.
Sondern schützt vor Entscheidungen, die wie Investitionen aussehen – aber keine sind.
Denn wer heute strukturlos investiert,
verliert nicht sein Geld.
Sondern seine Korrekturfähigkeit.
PS:
Dieser Text darf geteilt werden.
Nicht um vor Dubai zu warnen.
Sondern um zu zeigen:
Der gefährlichste Faktor ist nicht das Projekt – sondern der Mensch, der nicht vorbereitet war.
Es ist nicht die Immobilie. Es ist der Moment davor.
Es ist nicht die Immobilie. Es ist der Moment davor.
Entscheidung geschieht nicht beim Notar.
Nicht bei der Überweisung.
Nicht beim ersten Blick auf das Projekt.
Sie geschieht früher.
Viel früher.
Im ersten Wunsch, dass etwas besser wird.
Im ersten Gedanken, dass es anders sein könnte.
Im Moment, in dem Kontrolle gesucht wird – und Sicherheit vermutet wird.
In diesem Moment entsteht alles.
Nicht das Objekt ist das Risiko.
Sondern die Hoffnung, dass es etwas löst.
Die große Freiheit ist eine Inszenierung – solange kein System dahintersteht
Freiheit funktioniert nur mit Struktur.
Ohne sie ist alles bloß Bewegung.
Viele sprechen von Lebensstil, Entscheidungskraft, internationalem Leben.
Aber:
Wer ohne System investiert, bewegt sich. Aber er entscheidet nicht.
Er wird bewegt.
Von Markt.
Von Vertrieb.
Von Emotion.
Von Rhetorik.
Was aussieht wie Selbstbestimmung, ist oft nur Reaktion.
Auf Unsicherheit.
Auf den Wunsch nach Kontrolle.
Auf Angst, in Deutschland zu bleiben.
Doch ein Standort ist kein Gegenentwurf.
Ein Kauf ist keine Befreiung.
Und Eigentum ist keine Strategie.
Der wirkliche Schutz ist nicht sichtbar – er wirkt nur, wenn man ihn spürt
Struktur schützt.
Aber Struktur verkauft sich nicht.
Sie blendet nicht.
Sie schreit nicht.
Sie promotet nicht.
Sie verspricht nichts.
Sie verhindert.
Sie fragt.
Sie irritiert.
Sie verzögert.
Sie widerspricht.
No Borders Founder ist keine Option.
Sondern eine Unterbrechung.
Eine Zone, in der kein Impuls durchgeht,
bevor er geprüft wurde.
Eine Instanz, die keine Investition durchlässt,
bevor klar ist, was fehlt.
Nicht mehr.
Aber auch:
niemals weniger.
Warum jetzt keine Entscheidung auch eine Entscheidung ist
Stillstand wirkt wie Sicherheit.
Wie Kontrolle.
Wie Schutz.
Doch wer nicht entscheidet,
hat bereits entschieden.
Gegen Prüfung.
Gegen Klarheit.
Gegen System.
Der Markt verändert sich.
Banken verändern sich.
Bewegungen laufen – auch ohne Handlung.
Und irgendwann bleibt nur:
eine Reaktion auf das, was längst entschieden wurde – von anderen.
No Borders Founder ist keine Option – sondern ein Störfaktor
Es ist unangenehm, wenn ein System Fragen stellt,
wo eigentlich nur Antworten erwartet werden.
Es ist irritierend, wenn nicht verkauft wird.
Wenn kein Angebot kommt.
Wenn kein Versprechen formuliert wird.
No Borders Founder ist ein Fehler im Muster.
Nicht weil das Ziel verändert wird.
Sondern weil der Weg unterbrochen wird.
Nicht jeder mag das.
Nicht jeder versteht das.
Aber jeder, der es erlebt hat,
weiß, warum es notwendig ist.
Vielleicht wurde nie gesucht – sondern nur gehofft, dass etwas funktioniert
Manche nennen es Steueroptimierung.
Manche nennen es Diversifikation.
Manche nennen es Freiheit.
Vielleicht war es nur Hoffnung.
Dass sich etwas verändert.
Dass man etwas kontrollieren kann.
Dass man am Ende etwas besitzt,
das etwas löst.
Und dann:
Besitzt man.
Aber es löst nichts.
Man muss nicht alles verstehen. Aber man muss etwas erkennen.
Es geht nicht darum, ein System zu durchdringen.
Nicht jeder wird Spezialist.
Nicht jeder kennt die FATF-Berichte.
Oder den Immobilienzyklus.
Oder die Steuerparagraphen.
Aber:
Erkennen, was fehlt – das reicht.
Erkennen,
dass Sicherheit nicht durch Kauf entsteht.
Sondern durch Korrektur.
Erkennen,
dass Klarheit nicht durch Aktion entsteht.
Sondern durch Unterbrechung.
Und manchmal reicht genau das:
Ein System,
das unterbricht.
Ein Schutz,
der nicht auffällt.
Eine Instanz,
die nichts verkaufen will –
aber alles prüft.
Geschrieben von Alexander Erber, Mai 2025
Experte für globale Strukturarchitektur & Entscheidungspsychologie
PS:
Dieser Text muss nicht geteilt werden.
Er muss nicht gefallen.
Er muss nicht konvertieren.
Er soll nur wirken –
bei denen, die längst gespürt haben,
dass Klarheit nicht laut ist.
Sondern präzise.
Und manchmal:
unsichtbar.
